Açık Satışa Karşı Haciz
Açık satış ve haciz, herhangi bir ev sahibinin asla duymak istemeyeceği iki korkunç kelimedir. Hiçbir borç veren de bu araçlardan herhangi birini kullanmak istemez. Ancak, bir ev sahibi, konut kredisi aldığı bankaya EMI ödemelerinde temerrüde düştüğünde, bunların veya ikisinden birinin kullanılması gerekli hale gelir. Bankalar teminat olarak gayrimenkule ait belgelere sahip olduklarından, ödünç verdikleri sermayelerini ve tahakkuk eden faizlerini korumak için bu iki araçtan birini kullanabilirler. Bankalar mülk satma işinde değiller ve daha çok ödünç verdikleri parayı geri almakla ilgileniyorlar. Ancak koşullar, ev sahibinin parasını geri ödeyemeyeceğini düşündükleri gibiyse, bu seçeneklere başvururlar.
Kısa İndirim
Açık satış, bir ev sahibinin mülkünü satmasına (finansal bir karışıklık içindeyken ve bankaya para ödeyemediği zaman) ve hacizden kaçınmasına izin veren bir prosedürdür. Ev sahibi, ödenmemiş kredi tutarından daha az bir miktar için evi satar ve borç verene öder. Borç veren, kalan krediyi unutmayı kabul eder ve satış hasılatını nihai ödeme olarak kabul eder. Açığa satış olarak adlandırılmasının nedeni, satıştan elde edilen gelirin ödenmemiş kredi tutarının altında kalmasıdır. Açığa satış ancak banka tutarı kabul etmeye ve eksikliği unutmaya hazırsa devam edebilir.
Örneğin, ödenmemiş kredi tutarı 200000$ ve açığa satış geliri 175.000$ ise, banka bu tutarı nihai ödeme olarak kabul etmeyi seçebilir ve ardından ev sahibi evini satabilir.
Banka, mülkün bundan daha fazlasını getiremeyeceğini düşünüyorsa veya bölgedeki insanlar yeni evlere gidiyorsa veya mülkün değeri düştüyse, açığa satışı kabul edebilir.
Hazırlık
Bir ev sahibi ödemelerinde temerrüde düştüğünde ve banka, bankaya olan borcunu ödeyemeyeceğini hissettiğinde, haciz yoluna başvurabilir. Bu, bankanın evi satma ve satıştan aidatını geri alma hakkını elinde bulundurduğu yasal bir işlemdir. Evin bankaya olan borcundan fazla satılması durumunda aradaki fark borçluya geri ödenir. Bir hacizde borçlu sadece evini kaybetmekle kalmaz, kredibilitesi de sarsılır ve kredi notunda en az 200-300 puanlık bir düşüş olur. Bu, yakın gelecekte yeni bir kredi başvurusunda bulunamayacağı anlamına gelir. Bu nedenle, her ev sahibi, ne pahasına olursa olsun hacizden kaçınmaya çalışır ve krediyi geri ödemesini kolaylaştırmak için kredi şartlarını değiştirmek için bankayla pazarlık etmeye çalışır.
Açık satış ve haciz arasındaki fark
Bir bakıma, hem açığa satış hem de haciz, borçlunun finansal açıdan iflas ettiğinde ve bankaya geri ödeyemediği durumlarda finansal yükümlülüklerini bir şekilde yerine getirmesine yardımcı olan araçlardır. Ancak ikisi arasında aşağıdaki gibi birçok fark vardır.
Banka açığa satış yapmayı kabul ederse, zaten sıkıntıda olan herhangi bir ev sahibi için gerçek bir pazarlık olur. Ama gerçekte bu kadar kısa bir meblağ için bile alıcı bulmak zor. Çoğu alıcı karar vermek için zaman alır ve ev sahibi için gerçekten zor olan soran fiyatı ödemeye istekli değildir. Haciz durumunda, banka evin satış sorumluluğunu üstlenir ve dava süresince ev sahibinin 4-12 ay evde kalmasına izin verir. Bu süre zarfında ev sahibi, aslında bir tasarruf niteliğinde olan ve evi boş altmak zorunda kaldığında transfer için kullanabileceği bankaya herhangi bir para ödemek zorunda değildir.
Hem açığa satışta hem de hacizde ev sahibinin kredi notunda ciddi düşüş oluyor. Ancak açığa satış durumunda ev sahibi 2 yıl sonra mülk satın alabilirken, haciz olmuşsa sonraki 5-6 yıl boyunca bir hamle yapamaz.
Özet:
Açık satış, bir mal sahibinin kredi aldığı mülkünü satmasına ve borç verene olan borcunu ödemesine olanak tanıyan bir prosedürdür.
Açık satışta satış fiyatı, ödenmemiş kredi tutarından daha düşüktür, ancak borç veren bunu son ödeme olarak kabul eder.
Satıştan elde edilen gelir ödenmemiş kredi tutarının altında kaldığından, buna açığa satış denir.
Haciz, bankanın sahibinin kredi aldığı mülkü satma ve satıştan aidatını geri alma hakkını elinde bulundurduğu yasal bir işlemdir.
Rehinelerde satış fiyatı aidattan fazla ise banka bakiyeyi borçluya öder.
Her iki durumda da mal sahibi mülkünü ve kredi değerliliğini kaybeder, ancak haciz için kredi puanındaki düşüş, açığa satıştan daha yüksektir.
